日本不動產特集 - 趨勢分析
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Disclaimer: 這集不講跟tech或PM相關的內容了，跟大家講講日本全國不動產趨勢。去年達成十間投資房的短期目標了大多都在美國，今年打算重點推進投資日本，繼續在大阪買幾間房，三四間不等會做長租也會拿來做airbnb，陸續也會有各種不動產投資的分析🧐
有興趣的話請持續關注！
2024年的情況
全國平均：全用途平均、住宅地與商業地連續3年上升，且上升幅度擴大。
三大都市圈平均：全用途平均連續4年上升，住宅地連續3年上升，商業地連續12年上升，且上升幅度擴大。
東京圈、名古屋圈及大阪圈：全用途平均、住宅地與商業地皆呈上升趨勢，且上升幅度擴大。
地方圈平均：全用途平均、住宅地與商業地連續2年上升，全用途平均與商業地的上升幅度擴大，住宅地則維持與去年相同的上升率。
地方四市：全用途平均、住宅地與商業地連續12年上升，但上升幅度縮小。
其他地區：住宅地持續下跌，但跌幅縮小，商業地連續2年上升，且上升幅度擴大。全用途平均自平成4年以來，時隔32年首次轉為上升。
住宅地
依區域別觀察：
東京圈的平均變動率為3.6%，連續4年上升，且上升幅度擴大。
大阪圈的平均變動率為2.7%，連續3年上升，且上升幅度擴大。
名古屋圈的平均變動率為2.5%，連續4年上升，且上升幅度擴大。
地方圈中，地方四市（札幌市、仙台市、廣島市、福岡市）的平均變動率為5.6%，連續12年上升，但上升幅度縮小。地方四市以外的其他地區平均變動率為-0.1%，雖持續下跌，但跌幅縮小。
商業地
依區域別觀察：
東京圈的平均變動率為7.0%，連續12年上升，且上升幅度擴大。
大阪圈的平均變動率為6.0%，連續3年上升，且上升幅度擴大。
名古屋圈的平均變動率為3.8%，連續4年上升，且上升幅度擴大。
地方圈中，地方四市的平均變動率為8.7%，連續12年上升，但上升幅度縮小。
地方四市以外的其他地區平均變動率為0.5%，連續2年上升，且上升幅度擴大。
工業地
依區域別觀察：
東京圈的平均變動率為6.6%，連續12年上升，且上升幅度擴大。
大阪圈的平均變動率為6.3%，連續10年上升，且上升幅度擴大。
名古屋圈的平均變動率為3.5%，連續4年上升，且上升幅度保持不變。
地方圈中，地方四市的平均變動率為14.1%，連續12年上升，且上升幅度擴大。地方四市以外的其他地區平均變動率為2.3%，連續4年上升，且上升幅度擴大。
大阪市北區概況
1) 沿革
平成元年（1989年）行政區劃重組後，舊大淀區與舊北區合併形成北區。舊大淀區位於大阪北部的新淀川左岸，過去因紡織工業發展而聞名，如今已成為以典型化學工廠為主的工業區。此外，本庄與豐崎地區聚集了許多運輸相關產業及中小型工廠與事業所。
另一方面，舊北區是大阪市自明治22年（1889年）4月成立以來歷史最悠久的區之一，與中央區（舊東區及舊南區）同時成立。戰後該區迅速發展，成為大阪的門戶，聚集了許多政府機構、大型企業大樓及知名酒店。近年來，隨著都心型高層公寓的建設不斷增加，城市面貌日趨現代化。
2) 人口狀態
北區的人口及家庭數量近年呈現穩步增長，反映出都心回歸與公寓供應增加的趨勢。
3) 交通設施狀態
梅田地區匯聚了JR（東海道本線、東西線、大阪環狀線）、阪急電鐵（神戶線、寶塚線、京都線）、阪神電鐵（本線）以及地下鐵（御堂筋線、四橋線、谷町線）等，是西日本最大的交通樞紐，也是市內外路線巴士的總站。
2023年3月，「大阪站」地下月台啟用，使原本不停靠大阪站的「關空特急遙」及南紀方面的特急「黑潮」得以停靠。此外，大阪東線也延伸至此站。這大大提升了梅田地區通往關西國際機場及和歌山等觀光地的交通便利性，進一步強化了該地的交通樞紐地位。
中之島地區則有京阪中之島線橫貫，設有「渡邊橋」等四個車站，提升了東西方向的交通便利性。
4) 道路整備狀態
南北向的幹線道路自西向東依序為「新難波筋」、「阿彌陀池筋」、「難波筋」、「四橋筋」、「御堂筋」、「新御堂筋」、「天神橋筋」及「谷町筋」，道路狀況良好。東西向的主要幹線道路包括「國道1號」、「國道2號」，以及「扇町通」、「都島通」等。
5) 商業設施狀態
以JR大阪站為中心的梅田地區匯聚了百貨公司、各類專門店、大型商業設施、酒店及文化娛樂設施，擁有日本規模最大的地下街，是西日本代表性的複合商業區域。
此外，中之島及堂島川沿岸地區則聚集了政府機關及大型企業大樓，與御堂筋沿線共同形成大阪市的重要商務商業地區。曽根崎新地一帶以餐飲店為主，是大阪兩大歡樂街之一。
6) 商圈及顧客狀態
梅田地區為西日本重要的交通與商業樞紐，其商圈涵蓋關西一帶，顧客層廣泛。相對而言，天滿與天神橋地區則以本地居民為主，商圈範圍較為有限。然而，近年來隨著大量餐飲店進駐，商圈範圍逐步擴大。
7) 未來動向
2011年，大阪站周邊因「大阪車站城」計畫開始轉型。2013年，「格蘭弗倫特大阪」開業，「JR三越伊勢丹」於2014年結束營業，並於2015年改為「LUCUA 1100」。
堂島地區的新大樓於2015年完工，中之島地區的「中之島節慶塔西棟」於2017年落成，內部包含「康拉德大阪酒店」、美術館及辦公設施。
此外，2019年「Yodobashi Umeda Tower」竣工，阪神百貨店所在的「大阪梅田雙子塔南棟」於2018年6月部分開業，2024年包括「JP塔大阪」等新建設陸續開放。
「難波筋線」計畫也逐步落實，預計2031年完工後將提升大阪與關西國際機場之間的交通便捷性。
為什麼要選大阪投資房地產？
1. 經濟與商業中心
大阪是日本第二大城市，也是關西地區的經濟與商業中心。當地的多元產業（包括金融、製造和科技）為房地產需求提供了穩定的支持。
2. 人口密度高，需求強勁
大阪市擁有大量常住人口和流動人口，加上留學生和外籍勞工的增加，對租屋市場的需求持續成長。
3. 房價相對東京較低
相較於東京，大阪的房價較為親民，特別是對於外國投資者而言，進入門檻相對較低。
4. 觀光業帶動租賃市場
大阪是熱門的旅遊城市（如心齋橋、道頓堀、通天閣等），觀光業興盛也促進了短租市場的需求，例如Airbnb和民宿業務。
5. 大型基建計劃與城市發展
未來的大阪世博會（2025年）和多個基礎建設項目（如地鐵擴建、商業中心開發），以及2030年完成的大阪賭場 (Integrated Resort) 將進一步提升當地房地產的價值。
6. 政策友善與外資支持
日本政府對於房地產市場的開放態度，加上低利率環境，吸引了許多外國投資者。
7. 穩定租金回報
大阪的租金回報率普遍高於東京，對於尋求現金流穩定的投資者來說極具吸引力。
如果你有興趣深入了解日本不動產市場，對當日本房東更感興趣，請在下方留言討論！
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